关于《柳州市业主大会和业主委员会

指导规程》的政策解读

    为深入贯彻落实党的十九大精神，做好社区治理工作，规范小区业主大会、业主委员会的物业管理活动秩序，经过深入调研、征求各方意见，并经专题会议研究，历经多次修改完善，起草拟定了《柳州市业主大会和业主委员会指导规程》（以下简称《指导规程》）。现就该项政策有关情况解读如下：

   一、起草的必要性

  （一）顺应新时代社区治理工作发展的需要

党的十九大报告指出：“要加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”。

不断推进城市基层治理工作高质量创新发展，需要将小区治理融入到基层治理中。然而现实中存在小区业主大会召开难、决策难、业主委员会选举难、监督难等问题，有必要出台相关规范性文件，进一步完善制度办法。

（二）确保新法顺利实施的需要

  《中华人民共和国民法典》及重新修订的《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称《条例》）已正式发布，将于2021年1月1日起正式实施，而现行《业主大会和业主委员会指导规程》（建房〔2009〕274号）已实施十多年，已经不能适应新法相关内容，且我市尚无地方性指导规程。因此，为确保修订后的《条例》能顺利落地实施，有必要制定适应我市实际的《柳州市业主大会和业主委员会指导规程》。

    （三）提升业主自治能力，强化政策引导的需要

  此次《条例》修订对现行《条例》内容作出了大幅修改，涉及筹备组组建、业主委员会选举、业主共有资金管理等业主自治方面的内容均与现行《条例》存在较大差异。在这种情况下，包括各小区业主、业主委员会、物业服务企业、住房城乡建设部门、街道办事处、居（村）民委会等在内的各有关主体，均需快速适应新《条例》的规定。此次制定《指导规程》结合《条例》的修订内容完善有关业主大会、业主委员会成立及日常运转方面的规定，相对《条例》将更具有可操作性，有利于物业管理各方主体快速适应并运用，尤其在筹备组成员及候选人的产生规则方面的具体规定有利于减少业主大会筹备过程中的很多不必要争议。此外，在不违反《条例》等上位法规定的情形下，通过《指导规程》从政策层面强化小区治理工作的引导方向，将推进党建引领小区治理工作的思路融合进《指导规程》中。

  二、起草依据

《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》，《业主大会和业主委员会指导规程》，《中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》《关于推进城市基层党建新时代新突破新跨越的实施意见》《加强城市居民小区党建工作的若干意见》。

  三、主要内容

《指导规程》共计四章六十四条，包括总则、业主大会、业主委员会、其他规定。主要内容如下：

   （一）发挥党组织引领作用

对业主大会、业主委员会履职工作的指导主体在街道办事处（乡镇人民政府）基础上，增加党的领导。业主大会和业主委员会在街道党工委（乡镇党委）、社区党组织、小区党组织的领导和街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）委会的指导监督下开展履职工作。对物业管理活动中制定或修改业主大会议事规则和小区管理规约、与物业服务企业签订或解除服务合同、自行管理业主大会印章等重大履职事项提出议案的，应向社区党组织及物业管理区域党组织报备,二者审议后再由业主委员会提请业主大会审定

相关条款：《指导规程》第五、六条。

  （二）关于党建与小区治理工作的融合

2017年6月，中共中央、国务院印发了《关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号），明确提出要“改进社区物业服务管理。加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督”，且修订后的《条例》也规定业主大会、业主委员会、物业服务企业等在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动，并明确鼓励并支持党员担任业主委员会委员。为此，《指导规程》在此基础上作出了党建引领小区治理工作的具体规定，鼓励并支持成立物业管理区域党组织，且将党组织建设工作纳入社区党组织工作的考核范畴。

相关条款：《指导规程》第五条、第十六条、第二十四条、第三十八条、第五十五条。

  （三）强化街道办等部门参与小区治理的作用

筹备组由街道办事处组织成立，由业主、建设单位、街道办事处或者乡镇人民政府、社区或者村党组织、辖区公安派出所以及居（村）民委员会组成，组长由街道办事处或者乡镇人民政府在职在编人员担任。同时为提高业主大会筹备工作效率，强化政府的指导、监督作用，《指导规程》规定筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处或者乡镇人民政府的公章。

相关条款：《指导规程》第十六条、第十七条。

（四）明确规范业主大会召开前应当公示的内容

筹备组应当在首次业主大会会议召开前十五日确定并在物业管理区域内显著位置公示首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式、候选人基本信息等关键事项，便于业主行使相关权力。

相关条款：《指导规程》第十八条

（五）规范管理规约和议事规则内容

《指导规程》对管理规约和议事规则的具体内容作出了具体要求，管理规约和议事规则应按照示范文本制定。并规定业主大会会议筹备组、业主委员会提交的管理规约草案内容与示范文本内容不一致的，应当在提请业主大会会议表决前以醒目方式将不一致的内容进行公示和说明。最大可能的避免出现少数人操控业主大会的情况。

相关条款：《指导规程》第二十条、第二十一条

（六）明确计算规则，加强对业主表决权的指导  

《指导规程》除一般规则外，对出现特殊情况的，根据新《条例》进行了详细的规定。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的房屋及车库（位），按照专有部门面积规则计算面积表决权属，人数按一人计算；一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。  尚未进行实际分割的消控室、水泵房等共用设施设备用房，按照规划设计面积予以扣除，不计入用于投票表决的建筑物总面积。地下车位的通道部分属于本区域内地下车位业主共有，按照面积比例分摊到相应车位，计入该车位的投票面积。对专有部分面积的计算进一步规范和指导，便于业主规范参与表决。

相关条款：《指导规程》第二十二条、第二十三条

（七）明确业主大会共同决定事项及表决比例基本要求

根据新《条例》的修订，对共同事项的表决比例有所调整，与原有标准不同。会议设定最低参会表决要求，即专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。涉及筹集物业专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动以及经营收益的分配与使用等重大事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。此项规定更加规范了表决的程序，降低了业主表决同意人数及专有部分面积占比的要求，更加强调了业主的参与度和业主自治，保护了小业主的表决权，充分体现了民主原则。

相关条款：《指导规程》第十三条

（八）明确召开业主大会条件及表决参与形式

1、降低申请成立业主大会条件，符合法定条件的，十人以上的业主联名即可以书面向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的申请。

2、对因业委会重大特殊情况未及时召开业主大会的，建立补救措施。街道办事处或者乡镇人民政府可以依法组建换届选举筹备组，并由筹备组按照筹备召开首次业主大会会议的有关规定，组织召开业主大会会议，尽可能的避免出现真空状态。

3、有关业主大会的议事限制

为避免业主大会会议决策的随意性，《指导规程》明确业主大会在召开会议后一定期限内不得再就同一事项进行表决。具体而言，《指导规程》规定业主大会表决事项投票截止无法达到表决条件的，终止表决该事项  ，一年内不得就同一事项再次召集业主大会会议；业主大会对物业管理事项已作出决定的，业主委员会同样在一年内不得就同一事项召集业主大会会议，但为避免影响小区正常开展物业管理工作，《指导规程》规定了经业主委员会全体委员三分之二以上多数同意或街道办事处批准等除外适用情形。

相关条款：《指导规程》第十四条、第三十九条、第五十七条

  （九）分期开发问题处理

  为解决同一物业管理区域内，因为分期开发建设，首批交付房屋满足启动业主大会程序条件时遇到的问题，《指导规则》对分期开发建设情况的物业管理区域召开首次业主大会作出了规定。先期开发部分符合法定条件的，可以召开首次业主大会、选举业主委员会。由于法律明确规定同一个物业管理区域只能有一个业主大会，其出发点是为维护整个物业管理区域内的全体业主利益，因此对分期开发的物业如果属于物业管理区域中占比少数的，无权对整个物业管理区域作出决定。规程考虑本物业管理区域内尚未开发、尚未出售和已出售但尚未交付使用的建筑面积的潜在业主合法利益，要求对这部分面积暂按照规划建筑面积计入建筑物总建筑面积，以维持物业管理区域总建筑面积的稳定性和一致性，确保业主大会对应的是该物业管理区域内全体业主。同时规定尚未开发物业的业委会名额应按照对应规划建筑面积比例预留，预留名额由业主大会议事规则明确。

相关条款：《指导规则》第六十条

（十）强化党的监督与社会监督

为更好的监督业主委员会规范履职，《指导规则》明确了街道党工委（乡镇党委）、社区党组织可组织对业主委员会和委员的考核评比，并向社会公布。

相关条款：《指导规则》第六十三条