柳州市2012年物业管理工作总结和2013年工作计划

 

自治区住建厅：

2012年，我市以党的十七大精神为指导，紧紧围绕自治区的重点工作，以建设“五美五好”柳州为目标，认真开展物业管理工作，努力构建和谐社会。现将工作总结汇报如下：

一、物业管理工作开展情况

（一）着手研究老旧住宅区综合整治改造建立长效管理机制。

在去年到武汉市考察学习老旧住宅区整治改造成果的基础上，今年上半年，我市认真总结了武汉市的工作经验，组织了市住建委、市民政局、各城区住建局，对全市居民住宅区进行了摸底调查，初步查出全市共计1144个居民小区，其中，有物业服务的小区共395个，服务面积2900万平方米；三无小区（无物业管理，无业主委员会、无安防技防）749个，面积602万平方米。同时，又随机抽取了8个三无小区，比照武汉市整治改造的项目标准，对全市开展综合整治的成本情况进行测算。最后形成考察报告。在充分征求相关部门意见的基础上，我市多次修改和完善实施工作方案，于8月份完成了《柳州市老旧住宅区综合整治建立长效管理机制实施意见（代拟稿）》的报送工作。11月2日，市政府常务会讨论通过《实施意见》，准备将此项工作纳入2013年为民办实事任务进行实施。

（二）规范老旧住宅区调整物业服务收费标准行为。

为统一规范我市住宅小区物业服务行为和收费行为，理顺老旧住宅小区物业服务用工成本不断增加与物业服务收费偏低的矛盾，3月份，市住建委与市物价局联合出台了《关于加强我市老旧住宅小区物业服务收费管理的通知》（柳价格〔2012〕23号），明确规定了老旧住宅小区调整物业服务价格应按照“审计测评—公示征求—签订协议—提出申请—验核公示—备案执行”的程序进行。确保企业在调整服务收费的同时，不断提高物业服务水平。

（三）加强对物业管理协会的指导。

今年4月以来，在市住建委指导下，市物业管理行业协会于6月29日顺利换届，选举出新一届理事会成员。借助协会换届之机，我市引导了更多的有规模、有实力、管理规范的企业进入协会理事会，有效增强了协会的号召力和行业引导作用。同时，加强协会的行业引导作用：2012年，市物业管理行业协会开展了三期从业人员上岗培训，参加培训的企业人员有300人，目前正在筹备开展物业承接查验业务培训。同时，市住建委还指导协会组织和指导企业参评区优，研究处理影响行业发展的一些重大问题，如消防设施维保费负担过重问题、小区外立面如何实施保护的问题等。

（四）开展对全市房地产开发项目社区用房的依法移交工作。

今年年初，我市组织市住建委、市民政局、规划局、国土局等相关部门，对2003年10月1日以后领取建设工程规划许可证且规划配建有社区用房的项目情况进行了清理，并于2012年3月29日向有关单位下发了《关于做好限期移交社区居委会办公用房的通知》（柳建房字〔2012〕2号）。7月份以来，我市对未依法移交社区用房的建设单位负责人多次进行联系，督促其尽快办理移交工作。截止10月底，已有167个项目完成移交工作，约占全部项目的80.3%。现仍有41个项目未办理移交或未完善相关手续。目前，市住建委已分别向这些单位下达限期移交通知书，要求房开企业在60日内必须完成移交工作。针对工作中存在的问题，结合所总结的经验，我市正在着手起草物业管理区域内社区用房以及其他公共配套设施设备依法移交的管理办法，准备建立长效管理机制。

（五）布置开展物业服务区域应急演练工作。

根据自治区关于开展2012年应急演练工作的文件精神，为了提高我市物业服务企业面对灾害发生时的应急处置能力，更好的为业主提供物业服务，4月1日，市住建委起草并下发了《关于在全市开展物业服务项目应急演练的通知》（柳建房字〔2012〕3号），就全市物业服务项目开展应急演练工作进行了布置。6月底，市住建委指导市物业管理协会将应急观摩演练情况制作成光盘，要求协会在会员单位和非会员单位中宣传应急演练光盘以及相关工作。

（六）开展物业管理专项检查。

为了贯彻执行自治区住建厅关于开展物业管理工作专项检查的要求，5月底，市住建委下发了《关于开展柳州市物业管理专项检查的通知》（柳建房字〔2012〕6号），并两次召集各城区以及相关单位指导布置工作。在本次检查中，我市根据自治区住建厅的文件，将检查内容分解为15个标准，并制作成《柳州市物业管理专项检查情况表》。从检查结果看，完全达标的企业有15家，如恒信物业、友邻物业、方益物业、万怡物业等；不完全达标的企业有49家，有些仅1-2项不达标，有些则超过5项以上不达标。针对检查发现的问题，我市将加强与各城区住建局的联合执法，通过市级和城区两级部门的共同努力，建立物业服务企业监督考评机制，建立对全市物业服务企业开展经常性执法检查的工作制度，加强对企业违法行为的监管力度，促进我市物业管理行业的健康有序地发展。

（七）开展全区物业管理优秀住宅小区推优评选活动。

在加强行业监管的同时，我市及时召开参评区优动员会议，总结去年区优参评成绩及存在问题。8月29日，组织了7个参评区优的物业服务企业到去年获评区优的大城小院、东郡小区参观交流学习创优经验。同时，我市还指导市物业管理行业协会组成专家组对参评小区进行初检，指出存在问题，指导参评项目做好迎检工作。由于高度重视和精心准备，9月11日-14日，自治区住建厅专家组开展对7个参评物业项目进行区优评比时，充分肯定了我市创区优工作成绩。通过评比，11月底，我市华远岚山、海馨嘉园、东岸御花园、大美天第、柳太苑荣获“2011年度全区物业管理优秀住宅小区”称号，广西电网公司柳州供电局办公区荣获“2011年度全区物业管理优秀大厦”称号，获奖项目数是历年来最多的。

特别是我市两个保障性住房小区海馨嘉园（为集中安置住房小区）、柳太苑（经济适用房小区），通过市安和物业公司早期介入、合理规划设计、加强入住管理等多种措施，荣获区优称号，打破了保障房难管、一年新两年差三年破旧脏乱的局面，得到了业主的一致好评，使保障性住房住户融入到城市优质居住生活环境之中，为推动柳州市保障性住房物业服务保持长效运行起到了积极的示范作用。

（八）开展住宅小区内部以及周边城市道路停车整治试点研究工作。

随着我市汽车保有量的逐年增加，加上住宅小区和城市公共停车场地规划配置不足，我市大部分小区停车矛盾日益加剧，尤其是老旧住宅小区出现了车满为患的现象。为了缓解我市住宅小区停车的矛盾，根据委领导的指示，我市准备以金色世纪、经典时代、文源华都、清华坊、龙城世家五个住宅小区为试点，针对这五个小区的汽车数量以及停车位进行了摸底调查，草拟了《住宅小区周边城市道路停车整治试点管理实施意见》（征求意见稿），并组织交警支队等相关部门进行了研究讨论。12月，我市组织了相关部门到宁波市和福州市考察学习当地先进经验，并着手开展小区试点停车整治工作。

（九）加大力度推进物业管理规范性文件的出台。

今年以来，我市完成了《关于加强我市老旧住宅小区物业服务收费管理的通知》以及《关于加强我市新建物业承接查验工作的通知》2个规范性文件的出台工作；目前正在研究和起草的有《住宅小区周边城市道路停车整治试点管理实施意见》、《物业服务企业监督考评管理办法》、《物业服务区域公共设施设备移交管理办法》等10余个规范性文件。11月，为了修改2008年出台的《柳州市物业业主大会管理办法》、《柳州市首次成立业主大会选举业主委员会工作程序》以及相关示范文本，经委领导同意，我市抽调了鱼峰区住建局、银山街道办事处、宏都社区的3名干部，到市住建委开展专项修改工作。目前，我市计划出台的规范性文件将达30多个，力争于明年9月底完成全部文件的草拟工作。通过出台这些规范性文件，促进我市物业管理工作制度更加规范，为企业创造更为有利的生存发展空间。

（十）各城区住建局和六县住建局开展物业管理工作情况。

今年，我市建立市级（我市）、城区（城区、县住建局）、街道（办事处）、社区（居委会）四级物业矛盾纠纷调处机制，并完善物业管理投诉日常登记台帐和物业纠纷调处档案。全年通过下现场调查、召开协调会、宣传法规、做思想工作等方式，共调处物业矛盾纠纷387起，投诉处理率达100%。各城区（县）加大力度，开展对街道办事处、社区居委会指导业主大会成立及换届的培训工作，共同指导辖区内住宅小区成立业主大会。今年全市新成立业主大会16个，全市业主委员会达140家。

为了解决我市物业管理区域部门管理职责不清、违法建设屡禁不止的问题，2012年9月28日，我市召集相关单位协调，并出台了《关于开展住宅小区违法建设处理工作推进会的会议纪要》（柳建纪要字〔2012〕161号），明确规定了各部门在市政府有关长效管理机制未建立之前，暂按照《各部门处理住宅小区违法建设工作职责》中规定的工作程序和部门责任分工，立即开展我市住宅小区违法建设的处理工作。各城区（县）住建局克服人手紧、工作多等诸多困难，积极展开巡查监督工作，对违规行为进行立案查处，下发整改通知书，有效遏制了物业小区各类违规行为蔓延势头。全年全市共查处89个小区255起违规装饰装修行为，查处侵占毁坏绿地20起，有效维护了物业管理正常秩序。

截止11月底，本市物业企业资质等级:一级1家；二级12家，较2011年增加1家，增长8.3%；三级162家，较2011年增加15家，增长9.3%；三级暂定50家，比2011年增加18家，增长36%；外来企业备案16家，比2011年增加1家，增长0.6%，全市企业共计241家。

此外，全市共完成物业服务收费等级标准和收费标准备案项目28个，比2011年增加4个，增长16.7%；完成3个物业项目的前期物业招投标；有171家物业企业的基本情况录入诚信档案中；业主委员会共计132家。

二、存在问题

（一）物业管理工作量不断加大，人员配备不足越来越严重。

目前，市住建委房管科负责物业管理工作的专管人员仅有一名，各城区住建局除分管领导外，也仅有1-2名专管人员。随着我市物业管理工作不断深入，如开展老旧住宅区综合整治工作、开展行业监管、开展停车整治、研究制定各种规范性文件等，将面临工作量大，人手严重不足的问题。

（二）对物业管理区域业主违法行为的管理机制亟待完善。

一直以来，我市在对物业管理区域的执法中不断有扯皮现象，一些业主违法建设、违法装饰装修等各种违法行为屡禁不止，由于相关执法部门执法手段单一，程序复杂，难以有效遏制违法行为，导致违法行为有越演越烈的趋势。今年以来，由于我市物业管理区域中一些住宅小区的违法行为没有及时查处，被广泛披露在网络和新闻媒体，引起了市领导的高度重视。因此，我市急需建立完善对上述违法行为的管理机制。

三、2013年工作计划              

（一）在2012年工作的基础上，开展各项专项工作，如：老旧住宅区综合整治试点工作、住宅小区内部以及周边城市道路停车整治试点工作等。

（二）加大研究力度，建立完善的物业管理工作规范性文件体系，力争在2013年建立较为完善的物业管理工作管理体系。在完善各项规范性文件的同时，加大对文件的宣传和执行力度，加大培训和检查落实。

（三）加强对各城区住建局以及基层管理部门的工作指导，完善市级、城区、街道办事处、社区四级联动的工作机制。

（四）建立业主投票平台，为小区成立业主大会，重大事项表决提供多种渠道、程序统一、方便快捷、计算准确、便于查询的投票表决形式。

 

 

 

                           2012年12月12日